沖縄の実家、いつか考える――が一番危ない。資格3つのパパが「負動産」になる前にやったこと

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祖母が住んでいた実家には縁側があり、向こうには目隠しのヒンプンが見える。

夏に帰ると、4歳児がそこで西瓜を食べてこぼし、0歳児が畳の縁を一生懸命むしっている。私はその光景を、麦茶を片手にぼんやり眺めている。完全に「いつか考える」モードである。

だが、この「いつか考える」が、不動産においては一番危ない。

私は宅建士で、行政書士で、そして中小企業診断士でもある。資格を3つ並べると急に頼もしく見えるが、実家の相続に関しては、つい先日まで何一つ手をつけていなかった。資格は持っているのに、当事者になると腰が重い。専門家あるあるなのか、私が単にずぼらなだけなのか――まあ、後者だろう。

ただ、仕事柄たくさん見てきた。沖縄の実家や親名義の土地が、相続した瞬間に「思い出の家」から「毎年お金が出ていく負債」に変わっていく現場を。本土の不動産以上に、沖縄の家は「負動産」になりやすい事情がある。

この記事は、投資の話ではない。「沖縄に実家がある」「親名義の土地がある」けれど、まだ何も決めていない――そんな人に向けて、塩漬けにする前に確認しておきたいことを、できるだけ平たく整理してみる。

なぜ沖縄の相続不動産は「負動産」になりやすいのか

「負動産」という言葉がある。持っているだけで固定資産税や管理コストが出ていき、売ろうにも買い手がつかない不動産のことだ。本土でも空き家問題は深刻だが、沖縄にはさらに固有の事情が重なる、と分析できる。

一つ目は、共有名義の多さ。沖縄では、おじい・おばあの代から名義を変えずに来た土地が驚くほど多い。相続のたびに法定相続人が増え、気づけば「いとこの、そのまた子ども」まで含めて十数人の共有になっている、というケースは珍しくない。共有者全員の同意がないと売れない――この一点だけで、塩漬けは完成してしまう。

二つ目は、門中（むんちゅう）地・位牌の問題。沖縄独特の門中という父系の血縁集団があり、その共有地や墓地が絡むと、法律だけでは割り切れない感情と慣習が乗ってくる。「うちの土地はトートーメー（位牌）とセットだから動かせない」――そう言われた瞬間、教科書通りの遺産分割協議は止まる。

三つ目は、離島・地方部の流動性の低さ。那覇周辺ならまだしも、離島や本島北部の土地は、買い手そのものが限られる。「売れる物件」と「売れない物件」の差が、本土以上にくっきり分かれる。

四つ目は、名義未変更のまま時間が経っていること。これがいちばん厄介だ。祖父名義のまま、父も亡くなり……と数次相続が重なると、誰がどれだけ権利を持っているのか、解きほぐすだけで一苦労になる。

縁側で西瓜を食べる4歳児には何の関係もない話だが、この畳の下には、こういう法律と慣習の層が静かに積もっている。

片づける前に確認したい5つのこと

「じゃあ、何から手をつければいいのか」。ここを整理しないまま動くと、かえって話がこじれる。私が当事者として、そして仕事で見てきた範囲で、最低限おさえたい5つを挙げる。

① 相続登記は、もう「義務」になっている

2024年4月から、相続登記が義務化された。相続を知った日から3年以内に登記をしないと、過料の対象になり得る。「まだ親が元気だから」と思っていても、すでに相続が発生している土地を放置していると、これに引っかかる可能性がある。「いつか」が通用しなくなった、というのが一番大きな変化だと分析できる。

② 共有名義は、早いほど解きほぐしやすい

共有者は時間とともに増える。今は3人でも、一人が亡くなればその子どもたちに分かれていく。つまり放置するほど、関係者は増え、合意は難しくなる。「まだ元気なうちに、誰が何を継ぐのか家族で話しておく」――これが、法律論より先にやるべきことだったりする。遺産分割協議書の作成自体は専門家の領域だが、その前の「家族の会話」は、私たちにしかできない。

③ 境界・接道を確認しておく

「どこまでがうちの土地か」が曖昧な物件は、沖縄に限らず多い。隣との境界が確定していない、道路に接していない（接道義務を満たさない）土地は、いざ売ろうとしたときに大きく評価が下がる。古い実家ほど、ここが未整理のまま放置されている。

④ 固定資産税は、住んでいなくても出ていく

誰も住んでいない実家でも、固定資産税は毎年かかる。さらに、空き家のまま放置して「特定空家」に指定されると、住宅用地の優遇が外れて税額が跳ね上がるケースもある。「思い出だから持っておく」の代償が、毎年の現金支出として静かに効いてくる。

⑤ そもそも「売れる」のか――流動性を知る

ここがいちばん見落とされる。「いざとなれば売ればいい」と思っていた土地が、実は買い手のつかない物件だった、というのは沖縄の地方部ではよくある。持ち続ける判断をするにも、手放す判断をするにも、「今いくらで、そもそも売れるのか」という相場観が出発点になる。

「持ち続ける／売る／貸す」をどう決めるか

5つを確認したら、次は方針だ。診断士の癖で、つい損益で並べてしまうのだが、ここはあえて表ではなく、考え方の軸として置いておく。

• 持ち続ける：思い出の価値が、毎年の固定資産税＋管理コストを上回ると納得できるなら、これも立派な選択だ。ただし「なんとなく」で持ち続けるのと、コストを把握したうえで持ち続けるのは、まったく違う。
• 売る：流動性があり、共有名義が解きほぐせるなら、現金化して次世代の負担を断ち切るのは合理的だ。ただし「売れる価格」を知らないまま動くと、足元を見られる。
• 貸す：立地次第では賃貸という手もあるが、沖縄の地方部では借り手がつかないことも多く、リフォーム費用が回収できないリスクもある。

どれが正解、という話ではない。「思い出」と「負債」は同じ家の両面で、どちらを重く見るかは家族ごとに違う。大事なのは、コストと流動性という数字を握ったうえで選ぶことだ。数字を見ないまま「いつか考える」で放置するのが、唯一はっきりした不正解だと分析できる。

最初の一歩は、「相場を知る」と「お金を整理する」

では、明日から何をするか。いきなり司法書士に駆け込む必要はない。最初の一歩は、もっと地味で、お金もかからないところから始められる。

一つは、「今、いくらで売れそうか」を知ること。売る・売らないを決める前でいい。相場観があるだけで、家族の会話の解像度がまるで変わる。実家の住所を入れれば、複数社の査定額の目安を比べられるサービスがある。「売る決断」ではなく「現在地を知る」ために使う、という距離感がちょうどいい。

もう一つは、お金の不安そのものを、一度棚卸しすること。相続不動産は、固定資産税・将来の修繕・売却時の税金……と、家計全体に絡む論点が多い。「実家をどうするか」は、突き詰めると「我が家の家計をどう設計するか」の一部でもある。資格を3つ持つ私でも、税金と家計の最終的な判断は、お金の専門家と一緒に確かめたくなる領域だ。

気になるなら、家計やライフプランをまとめて相談できる窓口で、一度整理しておくと安心できる。

実家は思い出だ。でも、塩漬けは次世代の宿題になる

私はこの記事を書きながら、実家の縁側を思い出している。祖母が西瓜を切ってくれた、あの縁側だ。あそこを「負動産」なんて冷たい言葉で呼びたくはない。

でも、思い出だからこそ、塩漬けにして次の世代に丸投げしてはいけないのだと思う。私が「いつか考える」で放置した分は、そのまま4歳児と0歳児が、十数人の共有名義をいとこと解きほぐす宿題になる。それは、麦茶を飲みながら先送りしていい話ではなかった。

資格を3つ持っていても、当事者になるとこのざまである。先日、久しぶりに実家で母にこの話を切り出したら、こう言われた。

「あんた、そういうのは資格じゃなくて、まず親に聞きなさいよ」

……返す言葉もなかった。一番大事な専門家は、たぶん登記簿のなかではなく、縁側のとなりに座っている。（資格3つの肩書きが、こんなに役に立たない夜もある。）

※本記事は一般的な情報の整理であり、個別の法務・税務・不動産取引の判断を保証するものではありません。具体的な相続・登記・売却のご判断は、司法書士・税理士・不動産会社など各分野の専門家にご相談ください。